Защищать права граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства призван Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Участие в долевом строительстве является возможностью улучшить жилищные условия. При этом важно знать об особенностях такой сделки. Подходите серьезно к решению о приобретении квартиры.

Одним  из способов приобретением недвижимого имущества является его приобретение путем вложения денежных средств на этапе строительства на основании договора участия в долевом строительстве.

Правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости…» № 214-ФЗ от 24 декабря 2004 г. (далее — Закон). При этом если участником долевого строительства является гражданин, то на данные правоотношения распространяется законодательство в сфере защиты прав потребителей.

Выбор застройщика

1. Застройщиком может быть только юридическое лицо, а не индивидуальный предприниматель.

2. Застройщик должен получить в установленном законом порядке разрешение на строительство многоквартирного дома.

3. Земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом на праве собственности или аренды.

4. Застройщик обязан представить проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, любому заинтересованному лицу для ознакомления.

5. Застройщик вправе привлекать денежные средства потребителей только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Застройщик обязан любому обратившемуся лицу предоставить в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий:

учредительные документы застройщика;

свидетельство о государственной регистрации;

свидетельство о поставке на налоговый учет;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за 3 последних года деятельности;

аудиторское заключение за последний год.

Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве (далее — Договор) застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия договора

1. Определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

 Договор считается заключенным с момента государственной регистрации органами федеральной регистрационной службы.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Гарантийный срок на объект долевого строительства не может быть менее 5 лет.

Передача объекта долевого строительства

Передача и принятие объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу в срок предусмотренный договором

Объект передается потребителю только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Не менее чем за 14 рабочих дней и не более чем за месяц до наступления срока начала передачи и принятия объекта застройщик обязан направить (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) потребителю сообщения о завершении строительства дома и о готовности объекта к передаче, и предупредить потребителя о необходимости принять объект и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

После получения сообщения о завершении строительства, потребитель обязан приступить к принятию объекта в срок установленный договором, если срок не установлен в течение 7 рабочих дней.

При нарушении срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает неустойку в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Изменение срока передачи объекта осуществляется только с письменного согласия потребителя после государственной регистрации таких изменений.

Права потребителей при нарушении требований к качеству объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать потребителю объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и других требований (п. 1 ст. 7 Закона).

Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе требовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков;

расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства или не устранении выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

Основания для расторжения договора

1. Неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

2. Неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков объекта долевого строительства.

3. Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома;

существенного изменения проектной документации объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого  строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

в иных установленных законом или договором случаях.

Консультацию и практическую помощь по вопросам защиты прав потребителей, можно получить:

• в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Амурской области по адресу: Благовещенск, ул.Первомайская 30, тел.8(4162)202020

• в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: Благовещенск, ул.Первомайская 30, тел.8(4162)596839

Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.

 Используя Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.